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房貸利息怎麼算?利息多少由什麼決定?
日期:
2016/12/18
標題:
房貸利息怎麼算?利息多少由什麼決定?
內容:

房貸利息怎麼算?利息多少由什麼決定?

房貸怎麼算?貸款買房子是一件大事,很多人不知道具體的房貸利息的算法。目前,個人住房貸款的還款方式主要有兩種:等額本息還款法和等額本金還款法。選擇等額本金還是等額本息、是否要提前還貸等等,都是購房者在貸款時就要一一考慮的問題。

等額本息是指在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息);等額本金則是指在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。一般來說,相同貸款年限,等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

究竟房貸怎麼算?房貸怎麼還更划算?下面看一下具體的分析。

等額本息:〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕

等額本金:每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數)+(本金 — 已歸還本金累計額)×每月利率

一、等額本息還款法和等額本金還款法的比較

1、等額還款法,即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。

由於每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結清的利息後,所還的貸款本金就較少;而在貸款後期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。  

2、等額本金還款法,即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數)償還貸款本金,每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清,兩者合計即為每月的還款額。

二、貸款利息的多少由什麼因素決定

大家都知道,錢在銀行存一天就有一天的利息,存的錢越多,得到的利息就越多。同樣,對於貸款來說也一樣,銀行的貸款多用一天,就要多付一天的利息,貸款的金額越大,支付給銀行的利息也就越多。

銀行利息的計算公式是:利息=資金額×利率×占用時間。

因此,利息的多少,在利率不變的情況下,決定因素只能是資金的實際占用時間和占用金額的大小,而不是採用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理!

在回答房貸怎麼算這個問題時,也要考慮貸款的期限。想要減少房貸的利息,就應該根據自身實際情況規劃好借貸的期限。 

貸款期限的長短會影響總的利息支出和資金運轉過程,未來還牽涉到是否要提前還貸的問題(包括何時、還多少等)。對於不少國內購房者而言,往往都會有著類似「早還早踏實」、「無貸一身輕」這樣的想法。其實,貸款年限的長短、是否提前還貸仍然需要理性的分析,並根據自身情況來決定。

一般來說,較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力,幫助克服日益增加的購房壓力。同時,一旦發生財務危機時,較低的每月還款會使購房者有更多的彈性去應對。但隨著收入上升、壓力降低,原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了,那麼為何不一開始就借20年的貸款呢?這樣一來支付的總利息也會較低。

就算要提前還款,也要看一下貸款的利率,如公積金貸款和優惠利率(如前幾年的7折)貸款的客戶首先就不必急於還款。由於這樣的優惠利率甚至低於存款利率,購房者把用於提前還貸的錢存入銀行的收益就要比利息高了。同時,對於手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者,如果收益率明顯高於貸款利率也較為穩定,那自然更沒有必要選擇提前還貸了。

綜上看來,房貸怎麼算,怎樣還房貸更划算這些問題是因人而異的,購房者應該根據自身的經濟情況選擇最適合自己的。

資料來源:壹讀 2016-08-03

 

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火力全開直逼台銀 中國信託有望拚上房貸第2大放款行
日期:
2018/07/18
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火力全開直逼台銀 中國信託有望拚上房貸第2大放款行
內容:

 

中國信託商銀房貸放款,過去一年淨增365億。記者孫中英/攝影
前3大房貸放款銀行,可能很快會重新洗牌。根據金管會統計,到今年5月底為止,中國信託商銀「房貸放款(購置住宅貸款)餘額」已高達5346.08億元,與台灣銀行房貸放款部位5409.37億,差距只剩63.29億元。中信銀行隨時可能擠下台灣銀行,成為第2大房貸放款銀行。
中國信託銀行去年已擠下合作金庫商銀,成為房貸放款市場的「老三」。儘管房市低迷,各家銀行又受限銀行法第72-2條30%放款水位限制,但過去1年,中信銀行房貸放款火力全開,到今年5月底房貸放款餘額達5346.08億,較去年同期的4981億大增365億元,在前10大房貸放款行中,增幅僅次於不受72-2條款限制的土地銀行。房貸放款排第5名的台北富邦銀行,過去1年房貸放款也淨增265億元。 

根據金管會銀行局統計,到今年5月底,全市場房貸放款餘額已達6兆7314.52億元。前10大房貸放款行分別是「土銀、台灣銀行、中國信託、合庫銀、北富銀、華南銀、國泰世華銀、第一銀行、彰銀、台新銀行」,其中公股及泛公股銀行6家,民營銀行有4家。

前10大房貸放款行中,民營銀行房貸放款「市占率」正逐步擴大,以中信銀行來說,目前房貸放款已逾5300億、房貸占率約7.94%,北富銀房貸市占也超過6%。今年擠下永豐銀行,新進入10大房貸排行榜的台新銀行,市占也有3.81%。

金管會日前宣布,將放寬銀行對符合「公益性及社會性(例如醫院、長照、學校等)」原則的房貸放款,可「不適用」銀行法第72-2條,並預估開放後,房貸放款可新增3500到7000億元空間,許多已快「滿水位」的銀行,將可獲得更大放款空間。不過,金管會同時也緊盯房貸逾放情形,提醒銀行衝刺放款時,仍須優先控管風險。

 

資料來源

https://udn.com/news/story/7239/3256495

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房貸利率總覽
日期:
2017/03/27
標題:
房貸利率總覽
內容:
註:利率異動以銀行公告為主
製表:《蘋果日報》地產新聞中心
各機構更新利率方案請email至dr@appledaily.com.tw

 

 

 

 
以上資料來源:
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20140920/36096063/news/%E6%88%BF%E8%B2%B8%E5%88%A9%E7%8E%87%E7%B8%BD%E8%A6%BD
 

 

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二胎房貸無寬限期 年利率3%起
日期:
2017/03/27
標題:
二胎房貸無寬限期 年利率3%起
內容:

評估還款能力不足 需1~2個連帶保證人

【徐馬政妘╱綜合報導】民眾若有資金週轉的需求,會考慮將手上貸款中的房子,轉向第2間銀行再申請貸款,意即二胎房貸,因為二胎銀行求償的順位排在第2位,風險較高,因此承作以中小型銀行為主,利率3.5%~4.5%起。

承作二胎房貸的銀行不多,永豐銀行目前利率最低,為3.5%~4.5%。林琨凱攝

 

二胎房貸指1間房屋拿給第1家銀行抵押借貸後,臨時需要資金,再把同一間房屋當作抵押品,向其他間銀行申請貸款。台灣房屋加盟店總部法務游璿樺表示,二胎借貸會考慮還款人的還款資歷,及抵押品值不值錢,抵押品現值若有明顯成長,二胎申貸成功機率也會比較高。 

 

保證人須棄抗辯權

申請二胎民眾應備好本人雙證件、所有權狀影本、房貸繳息紀錄以及借款人工作收入證明,銀行會審核借款人還款能力,再評估是否借貸,游璿樺表示,二胎通常沒有寬限期,第1年就須繳利息及攤還本金,還款能力標準相對嚴格。
若銀行評估借款人還款能力不足,游璿樺表示,銀行通常會額外要求1~2個連帶保證人,連帶保證人義務同借款人,且須放棄先訴抗辯權,若借款人逃跑,連帶保證人不得拒絕銀行要求付剩下的貸款。
臨時要用錢,增貸、信貸、二胎何種較好? 游璿樺舉例,若向銀行申請一般房貸800萬元,已繳款200萬元,若臨時需要200萬元,可向同間銀行用同1間屋申請增貸,此時二胎較不划算,因為利率較一般房貸高、貸款期限較短,但若要借超過200萬元,原銀行會建議申請增貸200萬元,剩餘數目改申請信貸,但考慮到信貸利率最高可至18%,此時,可以尋求其他間銀行做二胎房貸,利率會較低。
信義房屋代書林以德表示,信貸貸款期間較短,期限到了,須1次將本金及利息全部還完,若無能力償還,銀行又不同意延長貸款期限時,沒還完的部分,會交由法院處理,所以有擔保品貸款較無擔保品貸款風險低、貸款壓力較小。 

 

永豐銀行利率較低

 

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房屋增貸 利率比二胎優(資料來源蘋果日報)
日期:
2017/03/27
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房屋增貸 利率比二胎優(資料來源蘋果日報)
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【廖育萱╱台北報導】民眾若背有房貸但又需要資金周轉,可考慮將貸款中的房子和原銀行增貸,或向另一銀行申請貸款,意即二胎房貸。專家建議,若房屋增值且個人信用良好,增貸的利率與成數較二胎房貸優惠;二胎房貸較適合信用狀況稍差,且有短期資金需求的族群,但上述2種方法皆須留意額外的帳款費用。

 

房貸尚未清償的民眾,若有資金需求,可使用增貸或二胎房貸解決周轉問題。彭仁義攝

 

許多民眾都會遇到資金周轉問題,地政士黃俊琮表示,若考慮向銀行申請增貸,還款紀錄良好的人,可得到的增貸利率和還款年限,和一般型房貸差不多,而二胎房貸因銀行求償順位排第2位,評估上準則較高,包括還款人是否有固定收入,鑑價品是否會增值等,都會影響二胎房貸的申請。 

信貸利率恐不優惠

以大眾銀行二胎房貸為例,貸款額度最高300萬元,貸款成數最高9成,利率6.58%起,適合房貸綁約中無法轉貸或原銀行不願增貸之客戶。大眾銀行發言人張寒青表示,假設房屋鑑價後為1000萬元,最高可貸900萬元,但若第1順位的銀行還有500萬元尚未清償,實際可以貸款金額則為400萬元。張寒青提醒,有些須周轉的民眾會選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。 

 

額外費用部分,黃俊琮補充,增貸或是二胎房貸都會收取帳款費,約3000~5000元不等,另外還有估價費、代書費等,零零散散的行政作業費加起來須花費1~2萬元,民眾須多注意。 

 

 

 

資料來源網路:

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20160910/37377881/news/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%A2%9E%E8%B2%B8%E5%88%A9%E7%8E%87%E6%AF%94%E4%BA%8C%E8%83%8E%E5%84%AA

 

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買房後房貸還款方式能改嗎?銀行竟然說了這五個字
日期:
2016/12/18
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買房後房貸還款方式能改嗎?銀行竟然說了這五個字
內容:

通常,買房商業貸款常見的還款方式有等額本金和等額本息兩種,最近有位網友給融360房貸(fangdai123)留言問:買房後房貸還款方式能改嗎?融360房貸沒有馬上回答他,而是先問了一下為什麼要更改還款方式,結果他的回答引出了新的隱情:銀行失誤辦錯了還款方式。

 

 

事情是這樣的,網友小K向某銀行申請了房貸,當時貸款申請上寫的還款方式為等額本金,結果放款的時候是按照等額本息計算的,要多還幾十萬的利息。小K要求銀行更改還款方式,但對方說改不了,而且貸款已經劃到開發商帳戶了,小k是收到劃款簡訊才知道貸款辦好了。

銀行失誤造成還款方式辦錯可要求銀行更改?

 

銀行失誤造成房貸還款方式辦錯,導致購房人多付利息,這看似發生幾率很小的狀況卻總是有人不幸中招。融360分析認為,小K需要先確認一下貸款合同上還款方式是如何規定的,如果合同上寫的是他要求的等額本金,那麼基本就有了銀行失誤的證據,同時要注意搜集其他證據例如簽約過程的錄音,總之就是靠證據說話,有了證據就可以要求銀行更改還款方式,銀行拒不配合的,可以通過法律途徑維權。

 

上面小K的遭遇雖然是特例,但是融360還是要提醒大家:買房路上不確定因素太多,不管是看房選房,還是申請貸款,都要注意仔細閱讀合同內容,將簽約過程錄音,避免出現上面的情況,要是真的不幸遇到了也好有足夠證據維權。

 

那麼該有朋友問了,如果是正常辦理貸款後,還貸途中還款方式可以更改嗎?

個人房貸還款方式可不可以更改,不同銀行有不同的規定。銀行不同意變更的理由主要有兩個:

 

1.因為當初貸款合同上就已經明確了還款方式,如果要變更還款方式手續會很複雜,銀行不願耗費人力、物力和精力。

 

2.還款方式主要分為等額本金和等額本息,大多數人簽的是等額本息方式。但等額本金比等額本息產生的總利息要少,一般要求更改還款方式,也是要求從等額本息換成等額本金,對於銀行來說盈利會減少。

因此,從銀行的角度看,更改房貸還款方式有可能費力不討好,所以乾脆就不給改。

銀行不給改,有沒有其他解決辦法?

實際上,有購房人是當初經濟能力所迫才選擇了等額本息,後來手裡有錢了,為了節省利息,想把等額本息改成等額本金,;有人是因為申請貸款時就沒了解清楚兩種還款方式的區別,後來才知道利弊。


要是改不了,有沒有其他解決辦法?這時銀行工作人員可能建議貸款人申請提前還貸,提前還貸有縮短貸款年限、月還款額不變和減少月供、貸款期限不變兩種方式,申請提前還貸需要重新簽訂貸款合同,這時就可以更改還款方式了。但有的銀行要求還貸滿一年後才能申請提前還貸,有的還要支付一定比例的違約金。更重要的是,重新簽訂貸款合同,意味著貸款利率要按照當前銀行的最新規定計算,如果之前享受優惠利率的就需要慎重考慮,有可能利率折扣會變小,那樣就得不償失了。

 

融360房貸在這提醒各位:在簽訂貸款合同之前一定要充分了解銀行政策,包括銀行對還款方式、提前還貸的規定,因為一旦簽了合同,除非是銀行失誤,要想更改還款方式的話就沒那麼容易了!

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買房貸款及還房貸 10個基本常識要知道!
日期:
2016/12/18
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買房貸款及還房貸 10個基本常識要知道!
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導語:現如今貸款買房的人越來越多,但是少人對房貸的基本常識都不太了解,今天就為大家總結了10個買房貸款及還房貸需要了解的常識問題。

 

NO.1即使是等額還款,還款額度也是會變的

即使是等額還款,還款額度也是會變的;很多人認為合同約定了還貸利率,又為了方便選擇了等額還款,每個月還的錢應該是一樣的。這恰恰是一個誤區,事實上,每年的還款金額都可能不一樣。

房屋貸款利率一般有兩個因素決定:基準利率和優惠利率;

如果上一年度基礎利率發生了調整,第二年的一月,每月還款金額也會調整;

如果上一年度房貸優惠利率發生了調整,例如由七折調整到八折,每月還款金額也會發生調整。


NO.2如何選擇銀行

如果需要提前還款,例如有的銀行約定20%以上才允許還,太苛刻了,最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行,比較一下。這次七折優惠,工商行都2月份才給客戶享受,多收了一個月高息;小銀行一般比較快,但是需要辦信用卡等等,銀行之間是有區別的,需要好好選一選。

 

NO.3 提前還款的方式和意義

方式:

一次性付清:非常好理解,歸還所有剩餘貸款本金;

還款額度不變,縮短期限:比較省利息;

期限不變,額度減少,每月壓力減少,基本不省什麼利息;

提高還款額,縮短期限:最省利息,銀行一般不辦。



NO.4 提前還款的基本流程

部分還款:先去銀行預約,填張申請單,約定還款時間,將錢存入,再去銀行辦理還款即可;

全部還款,進入領取房產證等流程,退保險,註銷房屋抵押等。

 

NO.5 還款方式的選擇

有提前還款計劃的人事,建議選擇等息還款,第一個月還的最多,因為本金還的比較多,非常的節約利息,如果選擇等額還款,前兩年繳納了大多數的利息,再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。

 

NO.6 每月還款額的計算

貸款合同中都會有這個公式:

介紹一下等額還款的公式:

每月還款額=本金×月利率×(1+月利率)還款月數次冪/[(1+月利率)還款月數次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

 

有一種特殊情況, 就是當一月份的時候,如果上一年度基準利率發生了調整,一月份的還款額如何計算。由於存在跨月的情況,一部分利率是上一年度的貸款利率,一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據剩餘本金,核定一個月度還款額,按照天分別計算利息,估計這個時候12月份一定是按照31天計算了,所以,調整利息,就被銀行狠狠的宰上一刀。

 

NO.7 本月還款利息的計算

本月還款利息的計算:

本月利息 = 剩餘本金 × 月利率

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息;

 

NO.8 不要選擇大月提前還款

大月有31日,提前還款的利息按照日計息,算天數的時候會多算一天;

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天,按天計算會多交幾天利息;

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另外有一個問題需要說一下,例如你的發放貸款日如果不是還貸日,發放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。

 

NO.9 房貸是最優惠的融資方式

合理負債有利於規劃個人理財,而且房貸是最便宜的融資方式,能夠房貸的時候,儘量使用房貸,讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域,大膽投資對個人真是很重要,同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風險,參與瓜分別人的存款行列中;

 

NO.10 開始還的都是利息

有人貸款20年,每月還2000元,還了兩年,認為已經還了5萬元了,其實這種理解是十分錯誤的,開始還的都是利息,沒有多少本金,基本上也就還了2萬本金吧,所以,需要清楚的認識,剛開始還的都是本金。

 

資料來源:壹讀 2016-12-18

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房貸利息列舉扣除 節稅利器
日期:
2016/12/18
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房貸利息列舉扣除 節稅利器
內容:

 

 

房貸利息列舉扣除 節稅利器


有相當多的年輕人是以貸款購置自用住宅的方式找殼,每年負擔了不少的利息支出,在申報綜合所得稅時,可採用列舉扣除額節稅,但每一申報戶限額在30萬元以內,同時,也需要注意四項規定。

財政部表示,購屋借款利息的可扣除額度,是以支付自用住宅購屋借款利息,減去申報的儲蓄投資特別扣除額後,每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除。

但須符合四項規定,包括每一申報戶只能申報一屋,並不是按人頭計算,且房屋必須是屬於納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,所有權人須為同一申報戶。

同時,納稅義務人、配偶或受扶養親屬,須在課稅年度內,於該地址已辦妥戶籍登記,以戶口名簿影本為證;房屋必須為自住用途且無出租、未供營業或執行業務使用;購屋借款限於向金融機構借貸者,向一般公司或個人之借款不得扣除。

官員也表示,若是民眾舉新債還舊債所支付的自用住宅購屋借款利息,只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋,且借款時間銜接,則在舊債未償還的額度內所支付者,還是可以申報扣除。

如果是以修繕貸款,或消費性貸款名義借款,但確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等,利息支出也可以申報,官員說,稽徵機關會依借款目的,或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。

而如果房屋有部分營業,部分自住,則購屋借款利息可按自住的比例扣除。值得注意的是,以原有住宅向金融機構借款,或購買投資用的非自用住宅,其借款利息是不能扣除的。

此外,官員也說,如因貸款銀行變動或換約者,則僅就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報,應提示轉貸的相關證明文件,例如原始貸款餘額證明書,及清償證明書等影本供核。

至於無殼蝸牛房屋租金支出也可列為列舉扣除的項目。納稅義務人、配偶及申報受扶養直系親屬,只要在國內租屋供自住,且非供營業或執行業務使用者,其所支付的租金,每一申報戶每年可以在12萬元的限額內列報減除。

但如果申報有購屋借款利息者,不得再適用此項扣除額。因此納稅義務人須考量計算2者可扣除的金額,選擇以較大的申報減除。

資料來源:壹讀 2016-12-17

 

 

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