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買房貸款及還房貸 10個基本常識要知道!
日期 : 2016/12/18

導語:現如今貸款買房的人越來越多,但是少人對房貸的基本常識都不太了解,今天就為大家總結了10個買房貸款及還房貸需要了解的常識問題。

 

NO.1即使是等額還款,還款額度也是會變的

即使是等額還款,還款額度也是會變的;很多人認為合同約定了還貸利率,又為了方便選擇了等額還款,每個月還的錢應該是一樣的。這恰恰是一個誤區,事實上,每年的還款金額都可能不一樣。

房屋貸款利率一般有兩個因素決定:基準利率和優惠利率;

如果上一年度基礎利率發生了調整,第二年的一月,每月還款金額也會調整;

如果上一年度房貸優惠利率發生了調整,例如由七折調整到八折,每月還款金額也會發生調整。


NO.2如何選擇銀行

如果需要提前還款,例如有的銀行約定20%以上才允許還,太苛刻了,最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行,比較一下。這次七折優惠,工商行都2月份才給客戶享受,多收了一個月高息;小銀行一般比較快,但是需要辦信用卡等等,銀行之間是有區別的,需要好好選一選。

 

NO.3 提前還款的方式和意義

方式:

一次性付清:非常好理解,歸還所有剩餘貸款本金;

還款額度不變,縮短期限:比較省利息;

期限不變,額度減少,每月壓力減少,基本不省什麼利息;

提高還款額,縮短期限:最省利息,銀行一般不辦。



NO.4 提前還款的基本流程

部分還款:先去銀行預約,填張申請單,約定還款時間,將錢存入,再去銀行辦理還款即可;

全部還款,進入領取房產證等流程,退保險,註銷房屋抵押等。

 

NO.5 還款方式的選擇

有提前還款計劃的人事,建議選擇等息還款,第一個月還的最多,因為本金還的比較多,非常的節約利息,如果選擇等額還款,前兩年繳納了大多數的利息,再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。

 

NO.6 每月還款額的計算

貸款合同中都會有這個公式:

介紹一下等額還款的公式:

每月還款額=本金×月利率×(1+月利率)還款月數次冪/[(1+月利率)還款月數次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

 

有一種特殊情況, 就是當一月份的時候,如果上一年度基準利率發生了調整,一月份的還款額如何計算。由於存在跨月的情況,一部分利率是上一年度的貸款利率,一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據剩餘本金,核定一個月度還款額,按照天分別計算利息,估計這個時候12月份一定是按照31天計算了,所以,調整利息,就被銀行狠狠的宰上一刀。

 

NO.7 本月還款利息的計算

本月還款利息的計算:

本月利息 = 剩餘本金 × 月利率

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息;

 

NO.8 不要選擇大月提前還款

大月有31日,提前還款的利息按照日計息,算天數的時候會多算一天;

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天,按天計算會多交幾天利息;

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另外有一個問題需要說一下,例如你的發放貸款日如果不是還貸日,發放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。

 

NO.9 房貸是最優惠的融資方式

合理負債有利於規劃個人理財,而且房貸是最便宜的融資方式,能夠房貸的時候,儘量使用房貸,讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域,大膽投資對個人真是很重要,同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風險,參與瓜分別人的存款行列中;

 

NO.10 開始還的都是利息

有人貸款20年,每月還2000元,還了兩年,認為已經還了5萬元了,其實這種理解是十分錯誤的,開始還的都是利息,沒有多少本金,基本上也就還了2萬本金吧,所以,需要清楚的認識,剛開始還的都是本金。

 

資料來源:壹讀 2016-12-18

  

 

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