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房貸利息怎麼算?利息多少由什麼決定?
日期 : 2016/12/18

房貸利息怎麼算?利息多少由什麼決定?

房貸怎麼算?貸款買房子是一件大事,很多人不知道具體的房貸利息的算法。目前,個人住房貸款的還款方式主要有兩種:等額本息還款法和等額本金還款法。選擇等額本金還是等額本息、是否要提前還貸等等,都是購房者在貸款時就要一一考慮的問題。

等額本息是指在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息);等額本金則是指在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。一般來說,相同貸款年限,等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

究竟房貸怎麼算?房貸怎麼還更划算?下面看一下具體的分析。

等額本息:〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕

等額本金:每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數)+(本金 — 已歸還本金累計額)×每月利率

一、等額本息還款法和等額本金還款法的比較

1、等額還款法,即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。

由於每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結清的利息後,所還的貸款本金就較少;而在貸款後期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。  

2、等額本金還款法,即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數)償還貸款本金,每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清,兩者合計即為每月的還款額。

二、貸款利息的多少由什麼因素決定

大家都知道,錢在銀行存一天就有一天的利息,存的錢越多,得到的利息就越多。同樣,對於貸款來說也一樣,銀行的貸款多用一天,就要多付一天的利息,貸款的金額越大,支付給銀行的利息也就越多。

銀行利息的計算公式是:利息=資金額×利率×占用時間。

因此,利息的多少,在利率不變的情況下,決定因素只能是資金的實際占用時間和占用金額的大小,而不是採用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理!

在回答房貸怎麼算這個問題時,也要考慮貸款的期限。想要減少房貸的利息,就應該根據自身實際情況規劃好借貸的期限。 

貸款期限的長短會影響總的利息支出和資金運轉過程,未來還牽涉到是否要提前還貸的問題(包括何時、還多少等)。對於不少國內購房者而言,往往都會有著類似「早還早踏實」、「無貸一身輕」這樣的想法。其實,貸款年限的長短、是否提前還貸仍然需要理性的分析,並根據自身情況來決定。

一般來說,較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力,幫助克服日益增加的購房壓力。同時,一旦發生財務危機時,較低的每月還款會使購房者有更多的彈性去應對。但隨著收入上升、壓力降低,原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了,那麼為何不一開始就借20年的貸款呢?這樣一來支付的總利息也會較低。

就算要提前還款,也要看一下貸款的利率,如公積金貸款和優惠利率(如前幾年的7折)貸款的客戶首先就不必急於還款。由於這樣的優惠利率甚至低於存款利率,購房者把用於提前還貸的錢存入銀行的收益就要比利息高了。同時,對於手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者,如果收益率明顯高於貸款利率也較為穩定,那自然更沒有必要選擇提前還貸了。

綜上看來,房貸怎麼算,怎樣還房貸更划算這些問題是因人而異的,購房者應該根據自身的經濟情況選擇最適合自己的。

資料來源:壹讀 2016-08-03

 

  

 

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